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                    日本建筑劣化诊断调查与长期修缮计划

                    时间:2018-09-25 13:51来源:未知 作者:高彦 点击:
                    在设施的全生命周期成本之中运营与维护成本是远远高于建设成本的合理有效的运营维护是控制全生命周期成本的必要条件同时也是设施资产保值增值的保障

                    原载于?#26029;?#20195;物业·设施管理2018年11期

                    在设施的全生命周期成本之中运营与维护成本是远远高于建设成本的合理有效的运营维护是控制全生命周期成本的必要条件同时也是设施资产保值增值的保障劣化诊断调查相当于建筑物的体检通过劣化诊断调查可以科学客观地了解建筑物的健康状态掌握建筑物老化的情况对建筑物的状态有一个系统性的把握日本对建筑物运营维护十分重视有条件的建筑物会定期做劣化诊断特别是不动产证券化的项目更是如此同时在诊断调查的基础之?#29616;?#35746;设施长期修缮计划可?#26434;?#35745;划地对设施进行维修维护使设施保持在一个良好的健康状态

                    建筑物劣化诊断调查

                    日本的建筑物劣化诊断调查一般分为三级诊断

                    一级诊断是通过目视观察敲击问卷调查与访谈相关人员的?#38382;?#23545;建筑物与建筑设备进行诊断调查

                    二级诊断是在一级诊断结果的基础之上对发现的问题进行进一步的精密诊断根据情况会使用X光超声波内视镜红外线等设备二级诊断是非破坏性诊断

                    三级诊断是针?#36828;?#32423;诊断中发现的问题做进一步检查进行破坏性检测

                    建筑物劣化诊断标准比较有代表性的是日本建筑学会的标准对外?#20581;?#27004;顶内装结构电气设备空调设备给排水设备等进行调查根据各部位的状态分为ABCD四级评定A级的状态最好D级的状态最差(表1)

                    依据上述标准进行诊断的案例如表2

                     

                    通常来说D级的项目应当立即着手进行修缮C?#26029;?#30446;应?#26412;?#24555;着手修缮B?#26029;?#30446;可以在3至5年?#38405;?#36827;行修缮A?#26029;?#30446;可以按照修缮计划在5至10年左右进行修缮

                    建筑物长期修缮计划

                    建筑物的修缮与改造周期通常如表3所?#23613;?/p>

                    在制订长期修缮计划时一般需要遵循以下原则

                    (一)修缮改造的定位对建筑物的修缮改造不仅是要对其年久老化的部位进行修补而且需要?#26434;?#26102;代的变化以新的标准为目标进行升级这样才能不落后于时代的步伐

                    (二)计划修缮与定期重新修订基于经验性的劣化预测计算出在发生故?#29616;?#21069;应当修缮更新的时期与概算费用在建筑物使用过程中应当定期对建筑各部位以及机器设备的故障发生情况与劣化状况进行调查根据结果对修缮计划进行重新修订

                    (三)修缮更新工程的事前计划应当在事前对预定的修缮工程以及其关联工程临时工程等内容做具体规划根据规划会有不紧急但是从长期看一起施工可以节约成本的情况同时因为有些项?#24247;?#24180;度内无法完成时可以分摊到几年之内完成这也有利于工程预算的平准化

                    (四)修缮周期与更新周期原则上基于日本公益社团法人长寿命楼宇推进协会(BELCA)发表的推荐值与经验值

                    (五)修缮更新费用的测算在测算中以建设时的工程数量与单价为基础乘以BELCA发布的数量系数(每几年以百分之几的比例)与单价系数(考虑了施工难度与拆除等因素)进行测算

                    结语

                    我国的房地产市场已经进入存量时代改革开放后建设的大量建筑也将陆续步入大规模修缮的时期对设施管理人与物业管理人来说今后修缮工作的比重会逐渐增大从上述日本的经验中可以看到定期的建筑物诊断调查与长期修缮计划的制订与执行相结合能够合理有效地维持设施的良好状态希望这些方法能够对我们的设施管理与运营维护提供借鉴

                    作者为日本株式会社百思特总经理日本设施管理协会注册设施经理(CFMJ)

                    (责任编辑django)
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