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                    氪空間鐘澍:智能化產生更多連接

                    時間:2018-09-27 13:41來源:未知 作者: 記者/方舟 點擊:
                    在誕生之初,氪空間希望能夠解決小微團隊辦公難的問題,在提供聯合辦公空間的基礎上,以空間產品構建線上線下社群,從用戶需求出發推出更多圍繞辦公生態的服務,希望能讓辦公變得更加美好。

                     

                      原載于《現代物業·設施管理》2018年8期
                     

                      氪空間是以聯合辦公為載體、社群為紐帶的一家企業服務平臺。2016年1月,從互聯網媒體36氪拆分氪空間并進行商業化改造,由鐘澍擔任總裁。

                     


                    鐘澍

                      在誕生之初,氪空間希望能夠解決小微團隊辦公難的問題,在提供聯合辦公空間的基礎上,以空間產品構建線上線下社群,從用戶需求出發推出更多圍繞辦公生態的服務,希望能讓辦公變得更加美好。
                     

                      鐘澍認為,中國沒有美國那樣大規模的自由工作者群體,因此國內聯合辦公目前仍是以企業類客戶為主。氪空間與其他聯合辦公空間所不同的地方在于其與新興的創業性企業、互聯網企業有著天然的親近性。氪空間不僅為中小企業提供了辦公場所,同時還幫助他們提升員工滿意度。同時,氪空間還將目標瞄準用戶基數更大的C端(個人用戶)市場,給用戶更多靈活的選擇。隨著碎片化時代的到來,在需求量的增長中,聯合辦公行業在未來會產生更大的規模。
                     

                      《現代物業》:氪空間基于36氪的創業孵化資源延伸而出,作為新興科技媒體,36氪在氪空間的發展上產生了哪些決定性的影響,是否讓氪空間具備了與其他聯合辦公空間不一樣的基因?從產品的構架方面來看,氪空間具備哪些特點?
                     

                      鐘澍:氪空間原本屬于36氪的一個部門,經過逐步發展,2016年1月,從36氪母公司拆分獨立運營。36氪的影響構成了氪空間非常重要的兩個因素:“氪”字的特殊使其擁有了一個品牌的特殊性;36氪媒體所影響的中小企業使得氪空間對于新興產業具有天然的聚集效應。這也使得氪空間具備了與其他聯合辦公空間所不同的基因。我們與新興的創業性企業、互聯網企業、科技類企業有著天然的親近性,更容易理解這些公司的需求。與其他聯合辦公空間相比,我們的產品也更適合這類以年輕人居多的行業。從感受上,我們的聯合辦公空間相對于傳統辦公行業完全不同,更加年輕、活潑、有活力。例如,由于會員長時間留在空間中工作,我們空間的亮燈時長也會更長,這正是會員以年輕人居多的緣故。
                     

                      《現代物業》:WeWork大中華區產品開發副總裁余昇鴻說,WeWork將自己稱為“社區服務商”而不是“聯合辦公服務商”。請問氪空間如何理解聯合辦公的社區化?氪空間是否會有目的性地增加空間里人與人之間的互動頻率?
                     

                      鐘澍:被稱為社區服務商還是聯合辦公服務商并不重要,其關鍵在于為會員創造了什么價值。事實上,在空間的運營過程中,其所表現出來的形態最為重要。

                      對氪空間而言,線上會員以及線下入駐企業會員的一致性,決定了會員與會員之間會產生更多的交流。這表現在幾個方面:第一,我們借助一套智能化系統,構建了空間與人的連接;第二,通過打通線上平臺,實現會員與會員信息的交接,也使會員之間可以互相成為供應商或顧客;第三,空間智能化系統的存在,使我們的會員與外部世界產生非常緊密的聯系。

                      我們實現了與空間的連接、與會員的連接、會員和會員的連接,也是基于這種連接,構建了這樣一個社區。中國的聯合辦公社區服務,其體現方式和內容與美國的同類社區完全不同。所以,在氪空間中,我們有針對性地增加空間內的一些服務提供商,為空間注入更多外部資源,也會鼓勵增加空間內會員與會員在線上、線下的活動連接。

                      我們的具體活動分為兩類:ToB類(企業服務類)和ToC類(用戶類)。例如,周末我們會舉辦針對中小企業的培訓、論壇。我們希望通過ToB類的活動,能夠幫助企業尋找資金、供應商、客戶,幫助他們更好地成長;同時,通過ToC類活動,會讓員工在空間內更開心、持久地工作。


                    世紀大道社區(旗艦社區)
                     

                      《現代物業》:請詳細介紹一下智能化系統。
                     

                      鐘澍:氪空間將七大智能系統融入整個空間。其中包括VRV空調系統、新風系統、智能門禁、智能照明系統、人體感應系統、環境監測系統、多功能控制系統。

                      第一,對內部管理而言,通過智能系統可以提高管理效率。使用這套系統,通過手機屏幕就可以看到全國所有空間的使用狀態并跟蹤其環境參數,可以知曉所有會員在空間內的使用效率,幫助我們提高空間使用效率。

                      第二,可以觀察到會員工作時在空間的存在狀態,幫助我們優化空間結構。

                      第三,硬件系統與軟件系統進行對接,可以使我們的會員與外部會員或外部資源產生連接。例如,我們的會員在系統中可以到清華大學去游覽,或者免費使用阿里云的產品。
                     

                      《現代物業》:在聯合辦公空間項目內,通常設有高頻接觸的開放工位、相對隔離的小組或社區交流空間以及完全私密的個人辦公空間。氪空間怎樣規劃這些空間的比例?是否會有意突出某一類的空間?
                     

                      鐘澍:我們不會刻意突出某一方面,使其與其他空間有所不同。在進行整體空間規劃時,我們會對空間內組織的行為以及組織之下人的行為進行研究和觀察,通過觀測數據積累對空間進行規劃。這些數據包括諸如:一個人有多長時間是在打電話;多長時間是在開會;空間中有多長時間兩個人在開會;有多長時間八個人開會;有多長時間個人需要在自己的工位上工作。

                      例如,經過大量的數據統計,我們可以知曉空間中每1,000人用多少時間打電話,用這個時間除以其每天的工作時間,就可以得出對應的數據并知道每1,000人需要多少個電話間。以此類推,我們可以知曉空間中所需的卡座、六人會議室、八人會議室、幾十人會議室的數量。這套數據的積累來自于空間的智能化系統,我們根據這些數據對空間進行優化、排列、組合。
                     

                      《現代物業》:在辦公環境裝修和配套設備上,您認為最值得投資的有哪些方面?
                     

                      鐘澍:在設備、設施方面,我們會對會員最敏感的那一部分加大投入。空間的剛需諸如桌、椅、杯子、咖啡、水等,我們也會讓會員得到最好的體驗。

                      在選擇性配套上,我們會針對不同的空間提供不同的選擇,比如會在年輕人聚集的社區提供與冷飲相關的制冰機。傳統物業空間中的供給可能會有所差異,但兩者并沒有可對比性,因為不同空間適合不同的服務。我們的服務80%會有一致性,另外20%根據不同地域會有一定的差異性。
                     

                      《現代物業》:新生代的工作群體對員工福利是如何理解的,他們與以往的工作群體相比有何不同?
                     

                      鐘澍:員工福利包括兩方面:一方面是公司提供給員工的福利,包括社保、公積金、年節禮包等;另一方面屬于隱性福利,即公司對員工的關懷,包括關心員工是否擁有更好的工作環境,工作空間是否健康,上下班是否便利。

                      這其中,隱性的福利對員工的影響巨大。目前,國內的大型企業會有專門的機構來關注員工福利和員工關系,而這方面正是中小企業所欠缺的。很多20人以下規模的公司主要精力全部放在業務上,很少去關懷員工。氪空間從選址、產品打造、空間規劃、空間服務提供、社區會員運營等各方面,都可以完完全全彌補中小企業這部分的缺失。對這些中小企業而言,氪空間不僅提供了辦公場所,還可以幫助他們提高員工福利以提升員工滿意度,幫助他們留住最優秀的員工或吸引更優秀的員工。可以設想,同樣一家中小企業進行人員招聘時,在寫字樓、居民樓或聯合辦公空間,場景將完全不同。
                     

                      《現代物業》:氪空間提供眾多種類的“聯合服務”,就意味著有龐大的外包供應商群體。氪空間是如何管理這些外包服務商并時刻保證終端服務質量的?

                      鐘澍:我們的很多服務諸如保安、保潔都是外包出去的,制訂標準然后統一執行。氪空間根據會員的需求以及我們對空間的理解,制訂了一套完整的標準。例如,我們要求空間中每周要進行一次大的衛生清掃,每天早上7點保潔開始工作,每天上午、中午、下午三次收垃圾,所有杯子都要經過一次消毒等。我們也會要求服務人員多次參加消防演習,并為他們提供應急教育和培訓。
                     

                      《現代物業》:氪空間在非工位收入所做的嘗試與貢獻已經接近總收入的20%,請問這部分來源主要是哪些服務?今后是否會增加這部分的收入比例?
                     

                      鐘澍:非工位收入的來源很多,比如日常企業服務、日常企業組織舉辦的活動、對外租賃會議室、空間中針對個人會員端的無人零售系統的銷售。氪空間20%的非工位收入比例是同行業中最高的。隨著規模的擴大,我們在非工位收入的總額會升高,但比例不會有大幅的提高。

                      我們所說的日常企業服務并不是簡單地為企業提供工商代理,而是幫助企業尋找人員、資金,組織活動,幫助對接政府、園區等商業化的企業服務。

                      在會議室、共享區租賃方面,我們剛剛推出了一項新產品——氪空間自由座。例如,你去往上海出差,需要一個正式場合接見客戶或組織會議。在以往,人們通常會選擇五星級酒店或咖啡廳來完成這些需求。如今,我們將氪空間的會議室和共享區對非會員開放,通過手機掃碼、網上支付就可以使用我們專業的辦公配套產品。這項產品可以提高非工位的收入,同時提升氪空間在行業內的影響力。


                    會議室出租也是重要的非工位收入來源之一
                     

                      《現代物業》:氪空間如何判斷進入一個新城市的時機,換言之,一個城市要具備哪些條件,氪空間才會選擇進入?
                     

                      鐘澍:對此我們有一套完整的決策邏輯。對計劃進入城市的每一個單一空間,我們會對其數據進行統計研究。這些數據包括:空間租賃價格、工位折算面積、城市工位銷售單價、企業群體體量、行業規模等各方面。這些數據會被輸入系統進行計算,得出的收益為正,我們才會選擇進入這座城市。目前所篩選出來的城市基本集中在一線和較好的二線城市,如北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京、武漢、成都等。
                     

                      《現代物業》:國內聯合辦公的熱度與“雙創”政策有很大的關系,當“雙創”的熱度逐漸降低,您認為聯合辦公市場發展的后勁在何處?如何持續地將聯合辦公運營下去?
                     

                      鐘澍:表面上看,是“雙創”催生了聯合辦公的熱度,但實際上聯合辦公火熱的真正原因是需求的增加。

                      在過去的五年中,微信、釘釘等構建了時間的碎片化,碎片化組織工作協同的簡易性使得大家也更愿意選擇這種碎片化的空間來匹配自己的組織。在未來,組織會變得越來越小,50人的企業擁有三四個辦公點的情況會越來越多。正是這種需求催生了聯合辦公行業。隨著技術的成熟,越來越多的組織能夠接受這種碎片化的工作方式。當這種一線城市的工作方式去影響二三線城市的時候,由于需求量的增長,聯合辦公行業會產生更大的規模,蛋糕會變大。

                      這是社會發展的一個自然產物。社會的發展過程中,需要這個行業來運營辦公空間。2019年1月1日新執行的《國際財務報告準則第16號——租賃》(IFRS 16)也會使得這個行業越來越大——新的會計準則鼓勵企業租賃資產,而不是自己持有資產。企業的裝修和家具資產是租賃來的,從稅租的角度來說會更有利于這些企業的長期發展。

                    (責任編輯:django)
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