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                    “公攤面積”究竟是什么?

                    時間:2018-09-27 11:52來源:未知 作者:李剛 點擊:
                    “公攤面積”這樣一個老生常談的話題,再次引發熱議,說明“公攤面積”是應當說清楚的時候了!然而,筆者并不贊成部分文章的用語和觀點;反而確定“公攤面積”是現實存在的,并不以人的意志為轉移;不同的處理方式,僅僅是讓這樣一個事實顯現或者隱藏而已。

                     

                      原載于《現代物業·新業主》2018年8期/總第432期
                     

                      “公攤面積”這樣一個老生常談的話題,再次引發熱議,說明“公攤面積”是應當說清楚的時候了!然而,筆者并不贊成部分文章的用語和觀點;反而確定“公攤面積”是現實存在的,并不以人的意志為轉移;不同的處理方式,僅僅是讓這樣一個事實顯現或者隱藏而已。
                     

                      現實中確實存在“公攤面積”不透明的問題;“公攤面積”的存在確實拉低了房屋的實際面積,而且有誤導消費之嫌。不過也是僅此而已。
                     

                      在網絡討論“公攤面積”的言論中,不難看出對一些相關的基本概念存在認識不清,或者概念混淆的問題;對此筆者認為有必要厘清以下概念:

                      1、業主的建筑物區分所有權與房屋產權登記面積的聯系與區別;

                      2、建筑物專有與共有的聯系與區別;

                      3、房屋銷售計價幾種方式的聯系與區別;
                     

                      業主的建筑物區分所有權與房屋產權登記面積的聯系與區別
                     

                      業主的建筑物區分所有權是一個較新的概念,建筑物區分所有權應當是包含專有部分所有權、共有部分所有權和成員權這三項權能的復合物權,其中,專有部分所有權是基礎。
                     

                      《物權法》第六章,對涉及區分所有權的業主共有和業主專有都有詳盡的規定。所謂建筑物區分所有權,指的是權利人即業主對于一棟建筑物中自己專有部分的單獨所有權、對共有部分的共有權以及因共有關系而產生的管理權(包含成員權)的結合。
                     

                      因此,業主的建筑物區分所有權是城市中集合式建筑物特定單元所有權的一種特殊形態;與單獨一物的獨立的所有權存在一定的差異性。實際上就所有權而言,它是由獨立的所有權和隨附的共有權所組成的權利。
                     

                      根據《物權法》第九條:“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力;未經登記,不發生效力,但法律另有規定的除外。”第十一條:“當事人申請登記,應當根據不同登記事項提供權屬證明和不動產界址、面積等必要材料。”我國對于不動產采取的“登記對抗”主義,也就是未經登記的不動產,不能對抗善意第三人;因此如果房屋未經不動產產權登記,其物權權利是不完整的;同時規定記載于不動產登記簿上的事項應當包括“不動產界址、面積”。對此提出了以下爭議的要點:

                      1、房屋登記是否應當登記專有部分的面積和分攤的共有部分的面積?

                      2、建筑物共有部分的面積該不該登記?如何登記?是按共同共有還是區分共有登記?

                      3、房屋單價如果按面積計算,應當以什么面積為基準?
                     

                      《建筑工程建筑面積計算規范GB/T 50353-2013》2.0.1將建筑面積定義為:建筑物(包括墻體)所形成的樓地面面積。3.0.1規定的建筑物的建筑面積應按自然層外墻結構外圍水平面積之和計算。結構層高在2.20m及以上的,應計算全面積;結構層高在2.20m以下的,應計算1/2面積。
                     

                      房屋建筑面積是指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積,包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等,且具備有上蓋,結構牢固,層高2.20m以上(含2.20m,以下同)的永久性建筑。房屋產權登記面積是指權利人依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。
                     

                      由此可以得知:能夠計算為房屋建筑面積的建筑,依登記享有物權的對抗權利;如果不能記載于不動產登記簿之上,其物權權利必然存在瑕疵,對于物權權利人而言,是不利的。
                     

                      小區或者建筑物的共有部分的不動產權登記,記載清楚合法的面積是必須的;也就是說一項房屋不動產權登記不可能沒有面積記載,并且登記房屋不動產權,其所有權人應當是合法有效取得該項不動產的自然人、法人或者其他組織,并且是明確的。
                     

                      如何確定建筑物的共有部分的不動產權登記簿上的權利人?顯然不可能將數量龐大的小區業主全部一并記載;按目前法律規定也不能記載為小區業主委員會。因此,按照專有權部分的面積數量大小,將建筑物的共有部分的面積進行分攤后,作為可以區分的共有面積(分攤面積)記載于不動產登記簿上,是必要的和恰當的。
                     

                      《建設部關于印發<商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則>(試行)的通知》(1995年12月1日起施行)第一條規定:商品房買賣所簽訂的商品房購銷合同中,應明確載明購房者所購置的商品房的建筑面積,并注明該商品房的套內建筑面積(實得建筑面積)及應合理分攤的公用建筑面積。第三條規定:房地產權屬登記機關進行房屋產權登記,應遵循《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》(試行)測定商品房的建筑面積。
                     

                      《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則(試行)》(1995年12月1日起施行)第五條:商品房按“套”或“單元”出售,商品房的銷售面積即為購房者所購買的套內或單元內建筑面積(以下簡稱套內建筑面積)與應分攤的公用建筑面積之和。
                     

                      商品房銷售面積=套內建筑面積+分攤的公用建筑面積
                     

                      《商品房銷售管理辦法》第十八條規定:

                      商品房銷售可以按套(單元)計價,也可以按套內建筑面積或者建筑面積計價。商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成,套內建筑面積部分為獨立產權,分攤的共有建筑面積部分為共有產權,買受人按照法律、法規的規定對其享有權利,承擔責任。按套(單元)計價或者按套內建筑面積計價的,商品房買賣合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。
                     

                      綜上可以得出這樣的結論:

                      1、業主的建筑物區分所有權的內涵和外延,均大于登記于不動產登記簿上的物權;因為業主的建筑物區分所有權不僅包含業主專有部分的所有權和分攤的建筑面積的共有權,而且還包含小區(建筑區劃范圍內)沒有登記于不動產登記簿上共有場地、設施設備、園林綠化、道路等的共有權和因共有而產生共同管理權。

                      2、在確認業主的建筑物區分所有權時,登記于不動產登記簿上房屋的產權面積是必不可少的。登記于不動產登記簿上房屋的產權面積包含了專有權(套內)面積和分攤的建筑物共有面積。

                      3、分攤面積是房屋產權面積的必不可少的組成部分,分攤面積并不是“坑害”業主的元兇或者禍根;真正引起紛爭的是對建筑物共有部分的建筑面積的確定、計算、分攤,缺乏必要的透明,致使部分業主對此不了解,并產生了懷疑。

                      4、我國的法律法規和行政規章,對登記于不動產登記簿上的房屋產權面積、專有權(套內)面積和分攤的建筑物共有面積等,均有明確的規定;并不存在網絡中所傳的沒有明確依據的情形。

                      建筑物的專有與共有的聯系與區別
                     

                      小區業主共有主要包含建筑物的共有部分、共有建筑物(如獨立的設備用房、共有的會所等)、共有場地、設施設備、園林綠化、道路等;其中納入公攤的建筑面積僅包含建筑物的共有部分、共有建筑物的建筑面積;因此“公攤面積”的概念小于業主共有。


                    高層小區為了提高環境舒適度往往建設大片的綠地

                      小區建筑物的共有部分
                     

                      建筑物共有部分,對于專有部分具有絕對的從屬性。按照《物權法》第七十二條規定:業主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房,其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。也就是說,業主對建筑物共有部分的共有,不能按照一般共有的方式處分其財產;原則上不能要求分割,也不能單獨主張其權利。不能出現在業主喪失專有部分的權力時,仍然享有共有部分的權利或者單獨承擔共有部分的責任;也不能對共有部分的權利進行單獨出讓。
                     

                      建筑物共有部分的范圍,按照《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條規定和列舉為:

                      除法律、行政法規規定的共有部分外,建筑區劃內的以下部分,也應當認定為《物權法》第六章所稱的共有部分:

                      (一)建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分,通道、樓梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附屬設施、設備,避難層、設備層或者設備間等結構部分;

                      (二)其他不屬于業主專有部分,也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。
                     

                      建筑區劃內的土地,依法由業主共同享有建設用地使用權,但屬于業主專有的整棟建筑物的規劃占地或者城鎮公共道路、綠地占地除外。
                     

                      對于共有的設施設備,在《住宅專項維修資金管理辦法》第三條第二款作出了更加詳細的列舉:

                      本辦法所稱共用設施設備,是指根據法律、法規和房屋買賣合同,由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備,一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
                     

                      建筑物的專有部分

                      建筑物專有部分,從法律意義上理解,這是業主完全的、獨立行使所有權權能的部分。對于專有部分的理解,直接關系到業主物權的行使,也關系到相鄰權的延伸,因此需要做進一步的探討。

                      (一)法律定義的專有部分
                     

                      專有部分如何確定和劃分,往往是爭議的焦點;同時還是業主在行使權利和履行義務的分界點。對此學術界也不統一,存在多種學說。《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條規定:
                     

                      建筑區劃內符合下列條件的房屋,以及車位、攤位等特定空間,應當認定為物權法第六章所稱的專有部分:

                      (一)具有構造上的獨立性,能夠明確區分;

                      (二)具有利用上的獨立性,可以排他使用;

                      (三)能夠登記成為特定業主所有權的客體。
                     

                      規劃上專屬于特定房屋,且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等,應當認定為物權法第六章所稱專有部分的組成部分。本條第一款所稱房屋,包括整棟建筑物。

                      對于這三個條件,進一步的解讀為:

                      (1)須具有構造上的獨立性,即被區分的部分在建筑物的構造上,可以加以區分并與建筑物的其他部分隔離。

                      (2)須具有使用上的獨立性,即被區分的各部分,可以為居住、工作或其他目的而使用。其主要界定標準,應為該區分的部分有無獨立的出入門戶。該處所指“出入門”,是指通過共有部分進出單元的獨立的門,而不能理解為單元內的進出房間的門。

                      (3)能夠登記成為特定業主所有權的客體。
                     

                      如果能夠通過單元共有樓梯或其他通道進出的屋蓋、轉換層平臺等,則不能視為能夠登記成為特定業主所有權的客體。
                     

                      (二)結構意義上的專有部分

                      特定的建筑物,都是由各種結構組成。如果將專有部分定義為一定建筑結構合圍或者分割而成建筑空間,那么對于此空間的定義,必然影響業主實現其物權的權利和履行義務。

                      目前對于建筑物專有部分的界定,存在三種學說。包括空間說、墻心說、抹灰層說;其中每一種學說均沒有徹底解決專有、共有和相鄰權問題。

                      業主對于建筑物專有部分獨立行使所有權,同時應當履行所有權人的相應義務;在行使此物權時不得危及他人的物業使用安全。而且對于其專有部分的維修養護、安全承擔獨立的民事責任。
                     

                      (三)我國房屋不動產權登記的專有權采取了結構意義上的“墻心說”;而界定物權權利和維修義務采用了“抹灰層”說。
                     

                      (四)行政規章規定的公攤面積計算規則

                      《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則(試行)》規定如下:
                     

                      1、公用建筑面積由以下兩部分組成:

                      (1)電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛室以及其他功能上為整棟建筑服務的公共用房和管理用房建筑面積;

                      (2)套(單元)與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。
                     

                      2、公用建筑面積計算原則

                      凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等,不應計入公用建筑面積部分。作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。

                      公用建筑面積按以下方法計算:整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套(單元)套內建筑面積之和,并扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積,即為整棟建筑物的公用建筑面積。
                     

                      3、公用建筑面積分攤系數計算

                      將整棟建筑物的公用建筑面積除以整棟建筑物各套套內建筑面積之和,得到建筑物的公用建筑面積分攤系數:

                     

                      4、公用建筑面積分攤計算

                      各套(單元)的套內建筑面積乘以公用建筑面積分攤系數,得到購房者應合理分攤的公用建筑面積。

                      分攤的公用建筑面積=公用建筑面積分攤系數×套內建筑面積
                     

                      房屋銷售計價幾種方式的聯系與區別
                     

                      由《商品房銷售管理辦法》第十八條的規定(見前文)可見,商品房計價方式并不只限定于套內面積。雖然有的地方要求,商品房網簽合同或者預告登記時,必須采用套內面積登記單價;但是這種規定并不是法律的強制性規定,不具有強制性。
                     

                      從房屋的占有和使用屬性而言,商品房買受人最后實際得到的就是一套住宅或者特定的商業用房空間。如果針對現房交易而言,只要經過現場查看,雙方認可,形成合同約定(見《商品房銷售管理辦法》第十九條),并不會產生歧義。比如二手房交易中,幾乎不會存在買受人抱怨出賣人隱瞞了公攤面積的問題。
                     

                      但是對于預售房——也就是在建房屋,預期交付的——因為沒有實物供買受人現場查勘,此時采用面積計價比采用按套計價更為恰當。因為買受人對面積的理解勝于對空洞描述的理解。


                    預售房屋因為沒有實物供買受人現場查勘,此時采用面積計價比采用按套計價更為恰當

                      至于是按套內建筑面積或者建筑面積計價,本質上并無差異。因為最終買受人買到的是一個獨立的使用空間,而且支付的對價是雙方都能接受的一個價格。
                     

                      為了解決預售房屋和實際交付房屋之間可能存在的面積測量差異,《商品房銷售管理辦法》第二十條明確規定:

                      按套內建筑面積或者建筑面積計價的,當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式。
                     

                      合同未作約定的,按以下原則處理:

                      (一)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)的,據實結算房價款;

                      (二)面積誤差比絕對值超出3%時,買受人有權退房。買受人退房的,房地產開發企業應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人,同時支付已付房價款利息。買受人不退房的,產權登記面積大于合同約定面積時,面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由房地產開發企業承擔,產權歸買受人。產權登記面積小于合同約定面積時,面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)部分的房價款由房地產開發企業返還買受人;絕對值超出3%部分的房價款由房地產開發企業雙倍返還買受人。
                     

                      因本辦法第二十四條規定的規劃設計變更造成面積差異,當事人不解除合同的,應當簽署補充協議。
                     

                      而且該規章,明確規定了按套(單元)計價的預售房屋,不論在預售合同中還是產權登記中都應當注明套內建筑面積和分攤的公用建筑面積。
                     

                      由此筆者認為,商品房的面積始終是商品房買賣中繞不過去的坎。不論是按套(單元)計算,還是按套內面積計算或者建筑面積計算單價,始終離不開“面積”這樣一個特定概念。
                     

                      至于按什么方式計算單價,這是合同當事人約定的;有人認為應當規定建筑面積單價或者套內面積單價,或者要求開發建設單位公布單位建造成本,其實這些都是徒勞無益的。試問:開發建設單位是不是自負盈虧?有誰能夠真正監督開發建設單位公布對于特定建筑的建造成本?如果真是如此,不過自欺欺人。
                     

                      按照套內面積計價或者按照建筑面積(套內面積+公攤面積),影響的僅是房屋的銷售單價而已;對于買受人而言,影響的僅是心理因素。
                     

                      因此,筆者認為:公攤面積絕對不是房屋價格高企的元兇。如論公攤面積的不同,不僅與房屋使用性質有關,而且還與房屋建造的定位有關。比如別墅的公攤可能低于其他住宅,而別墅的計價中,隱藏了不在單獨房間室內的實際上是功能性用途的建筑的面積;而商業用房的公攤面積最高,因為商業用房對門廳、消防通道和其他設施的要求更高……僅此而已。
                     

                      就目前而言,筆者認為,更多的是需要理性認識國內房價高企的問題。改革開放40年成果來之不易,也許在房價上,確實出現了比較大的問題或者存在危機,然而不能選擇破滅的辦法,至少我們還有更多更好的辦法去解決它!穩定地價、穩定房價,加大加速真正的制造業的發展,真心誠意地為過去的失誤買單,而不是簡單地撕毀合約。
                     

                      目前對于建筑物專有部分界定的三種學說
                     

                      空間說

                      該學說將建筑物專有部分定義為由建筑構件合圍而成的空間,也就是說業主購買而占有的其實就是一個可以獨立使用的空間。

                      按此學說,建筑物專有部分除了其特定的空間外,其他柱、梁、墻,甚至門窗等,均為建筑物的共有部分。

                      如果從業主承擔建筑物維修養護責任而言,此學說中,業主需要承擔的責任最小。因為除了業主室內的用具、家具以外,其他的都可以歸于共有。如果需要維修養護,那么應當按照建筑物共有部分的維修養護辦法分攤。

                      然而,此學說同時也極大地縮限了業主的權利。因為如果按此學說,業主對于室內墻面、地面、屋頂的裝修,必須征得多數的建筑物共有權人的同意。甚至在墻面上掛上一幅畫、放置一定物品,都有可能影響建筑物的共有權。顯然,這種學說與實踐中的情形具有較大差異,對于業主獨立行使專有部分所有權會造成相當的困惑。
                     

                      墻心說

                      該學說將建筑物專有部分定義為不僅是由建筑構件合圍而成的空間,而且包括了圍隔成相應空間的墻體,空間的界限延伸至墻體的中心線。

                      按此學說,建筑物專有部分除了其特定的空間外,其空間范圍內的除了承重的柱、梁等基礎結構外的墻體等歸于其專有,并且業主與其他人的專有部分的相鄰的墻體,其專有部分的權利及于墻體的中心線。

                      如果從業主承擔建筑物維修養護責任而言,此學說中,業主需要承擔的責任最大。因為除了承重的柱、梁等基礎結構外的墻體等歸于共有。其他的墻體等,則歸屬于業主專有,如果需要維修養護,則應由專有部分的業主獨立承擔。

                      然而,此學說同時也最大地擴張了業主的權利。因為如果按此學說,業主對于室內墻面、地面、屋頂的裝修,哪怕設計改動、拆除的行為均不需要征得他人的同意。如此一來必然會造成對整棟建筑物或者相鄰業主的專有部分的影響。因此,這種學說與實踐中的情形也存在差異,對于業主獨立行使專有部分所有權會造成不必要的誤導。
                     

                      抹灰層說

                      該學說將建筑物專有部分定義為不僅是由建筑構件合圍而成的空間,而且包括了圍隔成相應空間的墻體的抹灰層。

                      按此學說,建筑物專有部分除了其特定的空間外,其空間范圍內的其他柱、梁、墻等,均為建筑物的共有部分;但業主的專有部分不止于墻體表面,而是及于墻體、地面、屋頂的抹灰層。

                      如果從業主承擔建筑物維修養護責任而言,此學說中,業主需要承擔的責任比較適中,不過對于共有還需要進一步劃分為:整棟建筑物業主共有部分、單元業主共有部分、單列業主共有部分、縱向相鄰業主共有部分、橫向相鄰業主共有部分。進行了這樣劃分,便于確定相應的權利和義務。

                      按此學說,業主對于室內墻面、地面、屋頂的表層的裝修,專有部分的業主可以獨立實施,只要不危及他人的物業使用安全即可。但是超過此范圍的改動和裝修行為,需要征得他人的同意或者建筑物共有人的同意。此學說更加接近建筑物專有權實踐中的情形;但是對于共有需要分層級進行規定。特別是應當區分共有為:整棟建筑物業主共有部分、單元業主共有部分、單列業主共有部分、縱向相鄰業主共有部分、橫向相鄰業主共有部分。

                    (責任編輯:django)
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