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                    面對物業服務瑕疵,法律是否支持收費打折?

                    時間:2018-09-27 11:52來源:未知 作者:粟勤生 點擊:
                    基于物業服務合同糾紛案件的性質特點和高級人民法院的審理管轄層級等因素,采集的案件樣本數量并不多,但在最高人民法院目前尚未有明確的司法解釋和指導案例情況下,各地高級法院相關裁判觀點在其轄區范圍內對下級法院審理同類案件無疑具有獨特的指導和參考價

                      面對物業服務瑕疵,法律是否支持收費打折?

                      ——各地高級法院最新裁判文書評析
                     

                      原載于《現代物業·新業主》2018年8期/總第432期
                     

                      物業服務企業催交物業費案件量大,法律關系簡單,法院在審理此類案件過程中一般會支持物業服務企業的訴求,但是近年以來,針對業主提出的物業服務質量抗辯,法院判決減少物業費收費標準的判例時有出現,瑕疵物業服務是否應當判決打折同時也成為各界爭議的熱點問題。本文通過Alpha案例數據庫,以“物業服務合同糾紛”(案由)、“瑕疵、酌”(法院觀點)為關鍵詞,對2017年至今各地高級法院對該類案件的全部裁判文書進行檢索,得到12個省份裁判文書26份。基于物業服務合同糾紛案件的性質特點和高級人民法院的審理管轄層級等因素,采集的案件樣本數量并不多,但在最高人民法院目前尚未有明確的司法解釋和指導案例情況下,各地高級法院相關裁判觀點在其轄區范圍內對下級法院審理同類案件無疑具有獨特的指導和參考價值。
                     

                      檢索條件

                      1、數據來源:Alpha案例數據庫

                      2、案由:物業服務合同糾紛

                      3、法院:高級人民法院

                      4、法院觀點關鍵詞:“瑕疵”且“酌”

                      5、檢索時間:2018年7月27日
                     

                      案件數量和區域分布

                      1、案件總數:26件。

                      2、北京市1件、天津市9件、河北省1件、上海市1件、江蘇省2件、福建省1件、湖北省1件、湖南省6件、廣東省1件、海南省1件、重慶市1件、寧夏回族自治區1件。

                      3、天津市9件案例中有8件為批量案件,湖南6件全部為批量案件。


                    圖1 案件區域和數量分布

                      裁判要旨

                      說明:以下案例摘取內容僅對當事人信息做了一定的技術處理,其余內容均采用裁判文書原文。批量案件數只擇取1例,最終實際引用案件樣本數量為14件。
                     

                      1、北京

                      (2017)京民申3970號案:二審法院根據當事人提交的漏水、停車視頻、音頻,限電錄音光盤,采暖制冷用電費明細(購電明細)及購電發票等證據,認定物業管理公司在提供物業服務過程中,存在服務不達標、限制購電、違背物業服務宗旨等行為,已構成違約,并據此對業主2013年10月1日至2017年3月31日期間的物業費適當予以酌減,并無不當。
                     

                      2、海南

                      (2017)瓊民再57號案:雖然物業管理公司在履約中存在嚴重違約行為,已經影響到小區的正常生活和商業經營,但并不能因此免除業主依照協議約定支付上述相關費用的義務,故業主自簽約以來一直未支付上述相關費用亦已構成違約,亦應承擔相應的違約責任,因此應結合雙方在協議履行過程中各自的違約程度,依據《中華人民共和國合同法》第一百零七條和第一百一十一條關于違約責任及瑕疵履行的規定,酌情相應扣減業主應繳納的物業管理費(含養護費)20%作為其經濟損失的補償較為合理,一審判決扣減物業管理公司的物業管理費40%明顯過重,顯失公平,應予以糾正。
                     

                      3、重慶

                      (2017)渝民申636號案:合同簽訂后,物業管理公司向業主提供了物業服務,業主應當向物業管理公司交納物業服務費。業主在一、二審審理中均提供了照片和證人證言證明物業管理公司在提供物業服務過程中確實存在瑕疵,一、二審法院據此認定業主并非惡意拒交物業服務費,并酌情下調了約定的物業服務費及未支持物業管理公司主張的違約金,較為符合公平原則。
                     

                      4、湖南

                      (2017)湘民申1820號案:由于物業管理公司在再審審查過程中,不能提供充分的新證據和理由,一、二審判決基于漏水、擦車等物業服務方面的因素對其物業費的酌情減免并無不當,故其再審申請理由不能成立。
                     

                      5、天津

                      (2017)津民申810號案:原審認定案涉小區物業服務存在瑕疵酌情減免部分物業費,判決業主支付剩余部分物業費,并無不當。

                      (2017)津民申64號案:原審法院考慮被申請人的服務瑕疵,酌情下調物業費標準,并駁回被申請人關于滯納金的請求,兼顧了申請人、被申請人雙方的利益,并無不當。
                     

                      6、湖北

                      (2017)鄂民申726號案:物業管理公司在提供服務時,依照法律規定及雙方合同約定,負有對業主的人身、財產安全的保障義務。物業管理公司在履行服務合同過程中的疏忽讓犯罪嫌疑人進入小區并實施盜竊行為成為可能,且業主家中發生盜竊案件并遭受財產損失,顯然物業管理公司在履行合同過程中存在一定的過錯,其應對業主的損失承擔適當的賠償責任。物業管理公司關于其不負有對業主人身、財產安全的保障義務,以及業主沒有證據證明物業管理公司違反物業合同約定未盡到安全防護職責,不應當承擔賠償責任的主張,無事實依據,該項再審申請事由不能成立。
                     

                      7、福建

                      (2016)閩民申2999號案:若業主對物業管理公司提供的物業服務不滿意,可以通過業主委員會協商變更或解除物業合同,現業主實際享受物業管理公司的物業服務,其主張少繳物業費缺乏法律與合同依據。
                     

                      8、廣東

                      (2017)粵民申1026號案:一審法院酌定滯納金以拖欠的本金總額為限,二審法院對此予以維持,符合公平原則,適用法律并無不當。二審法院根據雙方當事人提交的證據認定物業管理公司在履行約定的物業服務義務方面不存在重大瑕疵,符合證據認定規則,不存在“認定的基本事實缺乏證據證明”的情形。
                     

                      9、河北

                      (2017)冀民申424號案:由于物業管理公司的服務存在瑕疵,原審判決酌定減少物業服務費金額,符合客觀實際且不違反法律規定。
                     

                      10、江蘇

                      (2017)蘇民申146號案:物業管理公司物業服務存在瑕疵,原審法院已酌情按收費標準的80%核算其物業服務費用,并無不當。

                      (2018)蘇民申2366號案:一、二審法院根據業主的舉證,鑒于物業管理公司的物業服務存在瑕疵,已對業主欠繳的物業服務費用酌情扣減10%,并將業主逾期繳納物業服務費用的滯納金從15,120元調整為1,656元。至于物業管理公司對其他業主打折收取物業費的行為,系其對自身權利的處分,不影響業主應按照案涉合同的約定承擔繳納物業費的義務。此外,業主所稱泰州電視臺及泰州晚報的相關報道均系發生在本案二審審結之后,因此,一、二審法院判決業主支付欠繳的物業服務費用并無不當。
                     

                      11、上海

                      (2017)滬民申903號案:作為物業管理公司應按約定提供物業管理服務,但其提供的物業管理服務存在瑕疵,業主以此為由拒付物業管理費,事出有因。原審法院不支持物業管理公司要求業主向其支付違約金的請求,并無不當。業主主張物業管理公司未履行合同義務,其拒付物業管理費應得到支持,但業主未能提供充分的證據對其主張加以佐證,原審法院不予支持,于法無悖。原審法院綜合現有證據,酌定業主按照一定比例減付物業管理費,尚屬合理。
                     

                      12、寧夏

                      (2018)寧民申224號案:申請人認為被申請人在服務過程中有瑕疵,其可通過合法途徑向被申請人主張權利,但不應以此為由拒絕繳納物業服務費。二審法院根據一審法院查明的事實,結合被申請人提供的服務存在瑕疵等因素,對被申請人要求申請人支付2010年3月30日至2016年12月30日的物業費予以酌減并無不當。
                     

                      案例評析

                      1、湖北省高級法院審理的(2017)鄂民申726號案,系業主認為物業服務企業履行安全防護義務有瑕疵所提起的財產損害賠償糾紛,不具備本文樣本參考價值,予以剔除。
                     

                      2、廣東省高級法院審理的(2017)粵民申1026號案,內容僅涉及欠交物業費滯納金(違約金)過高的調整,不具備本文樣本參考價值,予以剔除。
                     

                      3、12件有效樣本案例中,共有11件屬于再審申請審查程序,結果均為裁定駁回申請人的再審申請。其中,10件裁定全部維持原審判決,即支持物業服務有瑕疵,相應的物業費打折。惟一一件不支持對物業費打折的案件是福建省高級人民法院審查的(2016)閩民申2999號案,法院觀點認為業主對物業管理公司提供的物業服務不滿意,可以通過業主委員會協商變更或解除物業合同,其主張少繳物業費缺乏法律與合同依據。
                     

                      4、12件有效樣本案例中,惟一一件通過審批監督程序再審判決的是海南省高級人民法院[(2017)瓊民再57號]案,判決結果并不是不支持打折判決,而是認為原審判決扣減物業管理公司的物業管理費40%顯失公平,將折扣比例減為20%。
                     

                      基于以上分析得出的統計結果:2017年以來,10個省份高級法院中有9個省份支持物業服務存在瑕疵時對相應的物業費打折,比例達到了90%,12份有效裁判文書中有11份支持物業費瑕疵物業費打折,占比超過了90%,并且最低折扣比例達到20%。


                    圖2 各判決所占比例
                     

                      上述數據充分說明各地司法權威已逐漸重視物業服務合同關系中物業管理服務與支付物業費兩者之間的對等關系。公平的司法判決可以合理地平衡業主與物業服務企業之間的權利和義務,也能起到推動物業服務行業整體質量提升的作用,考慮到法院判決調整物業費標準的個案中將對整個項目小區物業收費標準產生重要影響,衷心希望物業服務企業高度重視這一司法現狀,徹底破除“物業費官司逢打必贏”的錯誤意識,嚴格遵循《物業管理條例》規定的“物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則”,誠信履行物業服務合同約定的各項義務。

                    (責任編輯:django)
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