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                    以社區化建設、社會化橋接推動小區善治

                    時間:2018-09-27 11:43來源:未知 作者:楊知源 點擊:
                    作為初始點的小范圍社會自治是社會治理中最需要補齊的一塊短板

                      以社區化建設、社會化橋接推動小區善治

                      ——佛山順德的實踐

                      原載于《現代物業·新業主》2018年8期/總第432期
                     

                      “順德業主代表協會”是由廣東省佛山市順德區部分小區的業主委員會和小區治理的積極分子自愿組成的一個公益性社會組織,成立于2014年5月,為順德區社會工作委員會指導下的順德區社會創新中心的一個下屬機構。該協會的宗旨為:以法治化、專業化的思維和行為方式來服務、幫助和引導小區業委會高效而優質的選舉、運作和治理,搭建一個協調和理順業委會與物業服務企業、業委會與居委會、小區治理與政府公共管理服務之間關系的社團治理和社區治理的協商共治平臺。用會長張開華的話來說,即以促進“物管用心、業主安心、政府放心”的物業服務管理契約的合作進化機制和開放式社區合作機制為基本目的。令筆者感興趣的地方主要在于該協會的“治心”努力:
                     

                      一、它嘗試在《物權法》的法律原則、法治精神的運用和業主合法權益的維護增進的現實需求之間,架設一座社會服務和調節的橋梁;
                     

                      二、它圍繞合理解決業主對個體權益和共同權益、對團體治理規則的認識問題和實踐問題,幫助和引導物業小區業主團體的運作跨越無休止的“為維權而維權”的沖突困境,促使業主群體與物業服務企業之間的權益糾紛轉化為在監督、批評、談判、協商、妥協規引下切實滿足業主共同需要的質價相符的契約合作及改進的合理化;
                     

                      三、促使業主群體內部的沖突轉化為法治與合作意識、公德培育、決策參與相互促進的社區共同體自治建設的途向;
                     

                      四、它力圖通過與當地物業服務企業、行業協會之間的協商與合作,通過行業間互動與勸導來把握問題導向,以促使業委會和物業服務企業厘清各自的義務、職責和權能,擺正各自的位置,基于有效維護、服務和增進業主共同物權權益這一基本目標共識來轉變觀念,以雙方履約合作的規范性、專業性和社區凝聚力作為小區物業管理秩序維護、改進乃至善治的基本動力。
                     

                      就建筑區劃下區分所有權人團體的運作和治理而言,無論是基于私有(或專有)財產權體系界定和維護的進路,還是基于社區化(街區化)治理的進路,都有必要透過若干年的實踐來自我反思這樣的困局:在一定的國情和經濟社會治理體制的影響和制約下,業主維權被鎖定于無解的沖突,或小區治理被納入過多行政化干預下的社區管控。這當然是個復雜的大問題,而順德業主代表協會則首先立足于小范圍的社會組織建設,并通過行業組織之間的合作來力圖幫助解決本文關注的三個基本的小問題:
                     

                      ——業委會如何通過有效監督、督促物業服務企業依約提供專業化的有效服務來自我合理地定位定責,引導以滿足業主共同物權權益維護和增進的需要為導向構建物業管理服務秩序?
                     

                      ——業委會如何將業主共同物權權益的維護同團體治理、業主群體與物業服務企業之間的契約合作、業主/住戶人際間的社區化、社會化合作有機結合起來,使物業管理服務的秩序緊密依托于社區意識培育、社區化的價值認同、規則的共同制訂與遵守、人際紐帶聯結的支撐及社會化服務的后援?
                     

                      ——如何將有效降低治理成本和促進合作的成功理念和經驗總結并推廣,使社會組織的交流、示范、教育培訓、咨詢、建議和勸告的軟權力發生實質性的影響,從而發揮其理順團體自治與政府他治、橋接小區私權自治與社區公權自治互動的樞紐作用,以促進政府機構減少行政干預和有效轉換職能?
                     

                      循中道的合作式治理有利于各方交匯的共同利益的優化
                     

                      據順德業主代表協會會長張開華先生介紹,他和當地一些小區具有相同理念的業委會主任共同創建該協會的初衷,即在于通過總結、提升和推廣當地成功實現從維權和沖突到多方合作治理轉軌的小區的經驗,為當地小區治理和業主大會制度建設提供示范,從而為理性認識和把握支撐社區運作基礎的業主組織治理和物業管理的規律、解決這一領域的固有矛盾提供實踐支持;小區不是一個個自成體系的孤島,協會的基本使命即在于為小區治理架接一座座通向社會交往和社會支持的橋梁、知識共享和治理創新的平臺。作為一個服務于業主組織治理的行業性協會,其張揚的志愿性、公益性、專業性的實踐精神價值與小區治理中突出問題的解決之道是契合的。
                     

                      小區治理應是一個依賴業主組織、開發商、物業服務企業、政府管理機構、市政公共服務機構、居民自治組織、社區或社會互助組織等多元主體之間的分工合作而實現的開放式互動過程。然而,在現實運行中,由于業主群體的團體地位、團結力、合作力、組織力、專業治理力處于最為薄弱的一環,它既要承受從小區規劃開始一直傳遞到交易、交付使用末端的契約約束和法律法規缺陷帶來的物權配置上的缺陷,又要整合談判能力、解決能力、治理能力而耗費高昂的成本,因此單單依托業主組織自身的力量難以達到切實維護業主的團體權益(或共同權益)和實現有效的團體治理的目標。若干年來難以跨越的“為維權而維權”(以致業主組織陷入自外而內的無解的無止境沖突循環)的困境既有上述體制原因,也有執著于純粹的財產權自治模式的觀念認識上的因素。因此,需要那些善于化沖突為制衡性、規范性、專業性合作的社會力量來幫助和引導業主組織通過自治精神培育、規則建設、能力建設、合作鏈條的伸展來達到自治的真效力。
                     

                      法律法規存在局限性;執行法律法規的政府機構介入若干小區實際問題在專業上和機構人力配置上存在局限性;業主組織在認識和運用法律法規、專業知識以及成員時間利用上存在局限性。順德業主代表協會基于這些局限性,從培訓、交流、經驗推廣、行業合作、調解沖突等環節入手來提供業主團體治理的基本思路,它強調重新認識物業管理服務的專業化合作和社區化合作、社會化合作的內涵,強調業主群體與物業服務企業之間的沖突具有轉化為合作的潛能。
                     

                      順德目前約有1,300多個小區,順德業主代表協會的單位會員目前包括區內100多個小區的業主委員會。盡管涵蓋面還不是那么廣,但該協會的三個工作切入點突出反映了其工作思路,取得的成效正在增強其作為社會組織橋接政府管理、行業合作、社區治理與業主團體治理的吸引力。
                     

                      首先,該協會圍繞總結推廣業委會如何有效監督物業服務企業履約的經驗,來幫助和引導業委會如何代表業主橋接與物業服務企業之間的監督制衡式合作關系。
                     

                      該協會的發起人大多是當地實現小區從亂到治的業委會主任,其共同的體驗在于,小區成立業主大會的動因多半在于開發商侵權、前期物業服務企業違約或物業服務企業退出后的亂象。然而,從維權轉向治理迫切需要解決的基本問題并非如收回權益和更換物業管理公司那般簡單;離開了業主中的積極分子和社區積極分子的支持和后援、合理的治理結構安排、業委會的能力建設、專業化管理水平的支撐、政府機構的認可,要回歸原有的物業管理秩序都難。他們共享的一條基本經驗在于,不加比較不加分析地更換物業管理公司未必更有利于小區物業管理服務秩序的改進。業委會的職能分工優勢發揮在于有效聯系溝通業主和有效監督物業管理公司履責這兩個基本方面。業委會是讓業主安心和促使物業管理公司用心做專業化的管理服務的樞紐調節者。
                     

                      要讓物業管理公司用心履約,就需要發展一套行之有效的監督制衡機制。在這方面,除了實行物業管理公司或業委會的收支賬目定期公開(業主可直接查核)以及一些小區采取業委會收取物業服務費(按月撥付給物業管理公司)、設立業主意見箱的安排外,該協會正在推廣容桂陽光家園等小區實行的物業服務履約保證金的做法,即在物業服務合同中約定物業管理公司應交納一筆物業服務履約保證金由業委會保管,業委會定期對各項服務項目的履約情況進行檢查評估,發現問題后提出具體的整改意見,如物業管理公司未能整改,則依次發出口頭勸告、書面敦促整改、書面限期整改,直至扣除相應比例的保證金,當保證金數額完全扣除時,合同便告終止。陽光家園特別強調以物業管理公司及時滿足住戶在最需要物業服務的時間(下班后居家的時間)發生的物業服務需求作為衡量物業服務水準的一個基本標準,為此,該小區的物業服務合同中列有特約服務條款,從而延展了物業服務鏈條。
                     

                      物管用心有利于業主團體與物業管理公司之間發展長期的質價相符的合作關系:業委會作為業主集體意見和物業管理公司的管理建議的反饋和提煉者來居間平衡業主和物業管理公司之間的權利和義務,由此發揮了既反映業主訴求又引導業主的集體行動,既監督物業管理公司的工作又有溝通合作的功能。在陽光家園,物業服務費數次上調后月交費率仍保持在99.6%,業主大會投票率維持在70%;業主間發展了良好的鄰里關系,如裝修房屋前會通過微信群等方式禮貌地告知鄰里。大良金域灣小區業委會則通過由業委會各成員分工監督各個物業服務項目及財務管理、每月最后一周的周日上午對物業管理服務狀況進行評估和設執行秘書進行日常評估相結合的安排來加強對物業管理公司的監督。
                     

                      其次,該協會通過積極發展與當地物業管理行業協會的合作來化解業主團體與物業服務企業的沖突。
                     

                      通常的做法是,雙方相互通報各自被投訴的會員單位其受投訴事項,分別約談有關當事人了解核實情況,提出整改勸告,必要時共同召集現場調解會以提出解決方案。該協會認為,業委會和物業服務企業應轉變對物業管理的觀念,有利于化沖突為合作,因為兩者都是以不同的合法化基礎服務業主,服務更高的含義是創造標準引導需求;合作并不等于無沖突,而是使沖突有可調控的可合理解決的方向。對物業服務企業來說,靠占碼頭、壟斷等方式來維持市場的做法終究會因業主的否決而難以生存;對業委會來說,沖突的強度與解決問題的力度并不成正比,關鍵在于將沖突的癥結轉化為對癥下藥的建設性合力。
                     

                      2018年發生的容桂東逸灣小區選聘物業管理公司的沖突最終獲得解決,與順德業主代表協會和順德物業管理行業協會的合作密切相關。在該案例中,由于多數業主對原前期物業服務企業的服務質量不滿,業委會決定召集業主大會會議選聘新的物業服務企業。業委會于事前主動與該物業管理公司尋求協商,表示仍將其列為候選企業之一,但要求其提高服務標準,該公司基于其強勢背景支持而不予理會業委會的要求。順德業主代表協會和順德物業管理行業協會得知此情況后即參與調解,順德業主代表協會勸告該公司要將觀念轉變到服務業主的方向,但未獲對方重視。結果,業主大會選聘出新的物業管理公司。原物業管理公司采取阻止被選聘公司入場、挑動小部分業主抗議業委會的方式而試圖保住地盤,其結果致使被選聘公司宣布放棄該項目,導致業委會準備上訴和多數業主以拒交管理費的方式進行抵制,從而使原物業管理公司陷入困局。該公司不得不做出讓步,承諾按業主大會議定的物業服務標準履約,公共收益歸于業主;對業主大會選聘決定持異議的業主推出代表與業委會協商,建議重新召開業主大會會議表決該公司續聘事宜。在順德業主代表協會和順德物業管理行業協會的調解下,業委會同意重開業主大會會議表決續聘事宜。這一案例表明行業合作有利于化對抗性沖突為妥協,妥協起碼是解決問題的第一步。
                     

                      最后,該協會努力通過促進社區共同體建設來支撐物業體系的保值增值。
                     

                      物業體系的保值增值既是一種經濟增值,也離不開以人際合作和社區精神為載體的社會資本增值的支撐。該協會正在推廣以工作時間換取免費停車,鼓勵社區志愿服務、社區禮贈、尋求政府資助的社區規劃微調、限定通行時間,平衡街區開放和封閉之間的矛盾;建設小區黨支部以促進黨員發揮自覺遵守和運用物業管理法規、小區規則的示范性;鼓勵物業管理公司適度讓利等。這些舉措則體現出讓政府放心的意圖:小區的事情讓小區循自組織的合作鏈條做好了,政府機構的介入就顯得不必要;而且,政府機構和居委會反而要依托專業化的社會組織去進行低成本的協調和服務,相關的立法或修訂也有可借鑒的實踐模式提供支持。
                     

                      作為初始點的小范圍社會自治是社會治理中最需要補齊的一塊短板
                     

                      陳獨秀先生于1919年12月在《新青年》雜志上發表的《民治主義的社會基礎》(“民治主義”即英文“民主”一詞的又一譯名)一文中,已認識到官治體系外的民治基礎的薄弱是制約共和國家建設的一大瓶頸:那些熱衷于拉大旗、樹大招牌的行業聯合,依然是在官治圈圈中打轉。民治真正的基礎在于人民間直接的實際的聯合:直接即人民直接參與和議決,而非通過代表間接議事;實際即共同面臨的實際公共事務。并且,只有在小范圍例如街道范圍內踐行小型團體和按行業實行團體自治,民治才切實可行。沒有一小片一小部分的民治匯合而成的社會自治,共和國家大廈的基礎乃如沙化的土壤,隨風浪而倒塌。沒有小范圍切實民治夯實而鋪墊的大范圍團體或行業自治,或者是應時而生的招牌,或者實質上是官辦的民治。民治的原始推動力在于民間,在于人民聯合形成的事實、養成的規范、扎實的治理功夫,而非自上而下的政策推動和先行的法律認可。作為當代社會民治的社會土壤,小區治理的基本意義即在于此。
                     

                      順德業主代表協會推進小范圍社會治理創新的嘗試提供給我們的反思在于:
                     

                      ——社會合作鏈條可延伸的治理體系建構是維權根本性持久性的結構支撐,這樣的合作鏈條首先是基于公益互助性,而非產業利益的可輸送性;維權的目的在于平衡利益的合作與共生,而非簡單推倒重來,需要以治理規范、引導維權。
                     

                      ——為維權而維權的無解的對抗性困境,既誤讀了國情,又在觀念上造成了一個缺乏社會資本維系的物權私托邦,其成效難以持續。
                     

                      ——順德的社區建設實踐也提出了業委會職責邊界問題,業委會的成功相當程度上離不開“企業辦社會”的效能擴展,因此帶來業主組織的社區服務功能擴大所引來的職責負擔問題。

                    (責任編輯:django)
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