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                    林口世大運選手村社會住宅籌備期物業管理規劃成果

                    時間:2018-09-27 10:43來源:未知 作者:杜功仁 點擊:
                    過去10年間臺灣各大都會區的房價持續飆漲,導致絕大多數市民(特別是年輕與弱勢族群)無力負擔房價與購屋,民眾的居住基本權利并未獲得保障。為了實踐“居住正義”,臺灣官方積極推動“社會住宅興辦計劃”(2017),以8年興辦20萬戶只租不賣之社會住宅為目標(地方

                      原載于《現代物業·新業主》2018年8期/總第432期

                      背景

                      過去10年間臺灣各大都會區的房價持續飆漲,導致絕大多數市民(特別是年輕與弱勢族群)無力負擔房價與購屋,民眾的居住基本權利并未獲得保障。為了實踐“居住正義”,臺灣官方積極推動“社會住宅興辦計劃”(2017),以8年興辦20萬戶只租不賣之社會住宅為目標(地方公部門新建12萬戶及誘導民間空余屋8萬戶轉成社會住宅)。各地方近年來也積極配合此重要的住宅政策,積極興辦社會住宅。以新北市為例,新北市政府擬定了《新北市青年林口社會住宅發展策略藍圖》,擬于2019年前興建27處、7,000戶以上社會住宅。目前已完工12處,其中之一,便是林口公營住宅。


                    近年來臺灣都會區房價高企,當局發展社會住宅,以解決弱勢群體住房問題

                      林口公營住宅由臺灣最高營建機關出資興建;完工后,于2017年8月曾作為第29屆夏季世界大學生運動會的選手村使用。賽會結束,林口公營住宅進入修復工程期。營建機關擬逐步將之轉型成為“林口世大運選手村社會住宅”(以下簡稱“林口社會住宅”),并預計于2018年11月開始正式營運。

                      臺灣物業管理學會于2017年8月承攬了營建機關“社會住宅規劃設計及興建與營運管理作業策略規劃委托專業服務案”。其中的一個主要工作即協助營建機關進行“林口社會住宅”籌備期之物業管理規劃,研究工作內容包括:(1)公共空間之規劃,(2)招租計劃之研擬,(3)物業管理計劃之研擬,(4)營運與物業管理之財務收支概算。

                      本文將以“林口社會住宅”為例,與讀者分享臺灣地方公部門興辦社會住宅時,在“籌備期”所進行的4項物業管理規劃工作之成果。

                      林口社會住宅簡介

                      基地位置與大環境

                      “林口社會住宅”位于新北市林口區。林口區地處一臺地上,臨山面海,具有良好的地理景觀。除了有中山高速公路、機場捷運線行經外,還有三井outlet、林口長庚醫院等知名地標。本社會住宅位于林口區文化一路一段與仁愛路二段交接處相鄰的四個街廓上。西側緊鄰林口帶狀商業區,生活機能佳。交通方面,本社會住宅距離中山高速公路林口交流道及桃園機場捷運A9林口站只有兩公里遠。社區周邊共有10處公交車站、提供15線公交車,及兩處U-Bike(公共自行車)站。交通可以說相當便利。此外,本社會住宅與林口初中及林口高中相鄰;南側有林口社區運動公園,北邊則有林口棒球場及林口公共運動中心,周邊休閑設施相當多元。

                      各區與建筑設施介紹

                      “林口社會住宅”共有A、B、C、D四區,基地面積總計將近10公頃,總計興建了34棟住宅大樓、提供3,408戶之4種房型住宅單元,以及82個店鋪作為出租及公益使用。另外,也提供2,836個汽車停車位及3,566個機車停車位給住戶租用(表1)。每區皆配置有閱覽室、兒童游戲室、多功能活動空間、自行車停車場等公共設施給住戶使用。各區也設置各類社福設施,如幼兒園、成人日間照顧、身心障礙福利機構等,提供各類住戶所需的照顧(圖1)。此外,每區也設置“物業管理服務中心”,并委由專業的物業管理公司,提供住戶生活服務、清潔、保全、機電設備、家具維修等物業管理服務。營建機關當初委托了3位知名建筑師及3個營造廠負責本社會住宅四區的建筑設計與施工。因此,各區的建筑造型與風格、社區入口意象、中庭植栽景觀皆各具特色。


                    表1 林口社會住宅之建筑規劃、棟數與戶數


                    圖1  林口社會住宅四區之建筑配置圖


                    圖2  林口社會住宅四區之建筑配置圖

                      住宅單元各房型介紹

                      “林口社會住宅”總計有四種房型、2,500戶對外招租。一房型住宅單元共468戶,每月租金約4,900元起。二房型住宅單元共522戶,每月租金約6,300元起。三房型住宅單元共515戶,每月租金約12,300元起。四房型住宅單元共995戶,每月租金約14,000元起。每個房型皆提供廚房廚具、廁所衛生器具及工作陽臺熱水器、曬衣架等標準配備。通用設計戶則提供可移動式廚房櫥柜、廁所無障礙設施等標準配備。此外,營建機關亦提供各房型,客餐廳、臥室等空間之兩種風格家具套餐,給承租戶選擇租用。

                      籌備期與營運期之期程規劃

                      “林口社會住宅”的籌備期共有14個月(2017.9~2018.10),工作規劃如下:

                      1、修復工程:2017.11~2018.6

                      2、工程驗收與點交:2018.4~2018.11

                      3、使用執照申請與取得:2018.2~2018.10

                      4、營運與物業管理規劃:2017.9~2018.2(本文報告重點)

                      5、住宅招租作業規劃:2017.9~2018.2(本文報告重點)

                      6、物業管理廠商遴選:2018.3~2018.6

                      7、公告招租、受理申請、選屋、簽約:2018.6~2018.12

                      “營運期”預計2018年11月開始,四區住戶將陸續入住(2018.11~2019.2)。

                      林口社會住宅之公共空間規劃

                      按原興辦計劃,林口社會住宅原擬作為“出售型”的公營住宅;后來為了配合官方的社會住宅興辦計劃,而轉型為“只租不售”的社會住宅。因此,為了滿足未來承租戶入住后的各類需求,籌備期的首要工作為:進行公共空間(如公共設施、社福設施、物管服務設施等)之規劃設計。本文將以C區為例,說明各類公共空間之規劃構想與成果。

                      公共設施之空間規劃

                      為了提供承租戶自宅以外的社區活動空間,臺灣物業管理學會為林口社會住宅之每區規劃以下各類基本公共設施。C區各類公共設施之配置如圖3橘色區塊所示:

                      1、梯廳與信箱間(1樓)

                      2、多功能會議室(1樓)

                      3、閱覽室與兒童游戲室(1樓)

                      4、腳踏車停放空間(1樓)

                      5、營建機關服務處(1樓)


                    圖3  林口社會住宅C區1樓配置圖

                      社福設施之空間規劃

                      社會住宅主要的出租對象是一定收入以下之年輕族群或弱勢族群[1]。為了照顧弱勢族群之需求,林口社會住宅將提供所需的社會福利設施。C區各類社福設施之配置如圖3黃色區塊所示:

                      1、公益空間(1~2樓):提供給非營利社福團體或培力計劃團體租用

                      2、長照服務轉介中心(1樓)

                      3、成人日間照顧身心障礙福利機構(1樓)

                      4、身心障礙者庇護工場(1樓)

                      5、身心障礙者社區居住據點(2樓)

                      6、身心障礙者日間作業設施(2樓)

                      7、婦幼中途之家(3樓)

                      此外,A、B、D三區亦分別設置一處非營利幼兒園(1樓),由教育部門經營管理,方便承租戶家長就近托幼。
                     

                      物業管理服務設施之空間規劃

                      林口社會住宅未來將委由物業管理公司提供專業的物業管理服務。因此,每區需配置所需的物業管理服務設施與空間,供物業管理公司使用。C區各類物業管理服務設施之配置如圖3綠色區塊所示:

                      1、物管服務柜臺、物業管理辦公室(1樓):每區皆設置一處物業管理服務中心

                      2、包裹存放室(1樓)

                      3、防災中心(1樓)

                      4、垃圾處理室(B1樓):共兩處

                      5、工具室(B2樓)

                      6、備品室(B2樓)

                      林口社會住宅之招租計劃

                      林口社會住宅總計提供3,408戶的住宅單元。營建機關除了保留一定的戶數作為特定使用之外,將提供2,500戶之4種房型住宅單元對外招租。在籌備期的招租目標是將出租率最大化,所需要進行的規劃工作則包含:(1)申請資格條件、戶數、租金、租期之規劃;(2)招租作業與期程規劃;(3)住戶管理辦法之研擬;(4)出租申請手冊之研擬;(5)社會住宅招租信息之宣傳營銷5項工作,說明如下。

                      申請資格條件、戶數、租金、與租期之規劃

                      首先,營建機關的工作是訂定林口社會住宅之招租對象與申請資格條件。申請者須符合以下5個條件:

                      1、年齡——年滿 20 歲(含);

                      2、戶籍地——須設籍于新北市,或未設籍于新北市且在新北市、臺北市、基隆市或桃園市就學或就業有居住需求者;

                      3、有無自用住宅——申請人及其配偶及其戶籍內直系親屬于新北市、臺北市、基隆市、桃園市均無自有住宅者;

                      4、年所得——最近年度綜合所得稅各類所得低于新北市50%分位點家庭之平均所得(2018年為新臺幣118萬元整);

                      5、住宅資源不得重復享有限制——家庭成員未享有政府其他住宅貸款利息或租金補貼者。

                      符合上述5項申請資格條件者,營建機關又界定出以下6個類型的承租戶:1、經濟或社會弱勢身份戶;2、一般原住民戶;3、睦鄰戶;4、新婚兩年內或育有學齡前幼兒(6歲以下);5、現職警消戶(指現在服務于各地警察、消防單位的人士);6、一般戶。

                      營建機關進一步針對每一類住戶訂定其戶數分配、抽簽順序、租金收費標準與租期(如表2)。

                      招租作業與期程規劃

                      其次,營建機關針對林口社會住宅后續招租作業的工作內容詳加界定,并規劃招租作業期程如下:

                      1、公告:將申請訊息與申請方式公告至網站上(2018.6.1)。

                      2、申請與補件:新北市政府接受并審查民眾繳交的申請資料,如資料不齊全,將會寄發通知書,給予補件時間(2018.7.2~8.31)。

                      3、抽簽:于公開場合抽選各房型申請者之選屋順序(2018.9.13)。

                      4、看屋:開放各區各房型樣品屋,供申請者參觀看屋(2018.9.21~10.10)。

                      5、選屋:讓各房型申請者依抽簽順序,登記其理想的住宅單元(2018.10.11~10.31)。

                      6、簽約與公證:依選屋順序,通知承租戶與物管公司(協助營建機關辦理)簽訂租約,并進行公證(2018.10.12起)。

                      7、點交:承租戶簽約后與物管公司預約點交日期;點交當天由物管公司將房屋相關設備家具列為清單項目,并一一與承租人確認點交(2018.10.20起)。

                      8、入住:A、B、C區三區預定于2018年11月1日起、D區2019年2月1日起,讓住戶入住。

                      住戶管理辦法之研擬

                      營建機關為了規范承租戶在居住期間的生活行為,以維護公共資產之環境質量與屋況,并避免影響其他承租人之生活質量與居住權益,特別訂定“出租住宅住戶管理規則”(含生活管理、管理費收費基準及終止租約收回住宅之規定)。“出租住宅住戶管理規則”訂定各項承租人須遵守的規約,以及其違反規定之扣點機置,依照情節嚴重程度訂定1~3點或直接終止租約。營建機關擬采先規勸后扣點之機制,經物業管理公司多次規勸皆未改善后,則呈報于營建機關執行扣點。而承租人因違反規則累計30點后,營建機關可依規定收回住宅。

                      出租申請手冊之研擬

                      為了讓民眾了解林口社會住宅之設施與出租房型概況、申請資格條件、租金與租期等相關規定,及申請程序與期程規定,營建機關特地編撰《林口世大運選手村出租申請手冊》,并公告于新北市政府網站,供民眾下載參閱。出租申請手冊內容包含:

                      1、林口社會住宅簡介:介紹林口社會住宅的周邊環境、生活機能、聯外交通方式與建筑設施等,各房型戶數與租金、住宅單元之家具設備、租期與各項費用說明;

                      2、申請須知:說明申請資格條件及其條件解釋、申請類型與其戶數、申請須檢附文件、抽簽順序與規定、租期與其他應注意事項等規定;

                      3、審查作業程序:說明審查方式、經濟或社會弱勢身份戶評點表與補件說明。

                      4、問答集:模擬對于民眾常提出之問題,提出Q&A之答案。

                      5、林口社會住宅房屋租賃契約書:附上雙方未來簽約的契約模板,供申請者參閱。

                      6、其他相關附件:如房屋附屬設備清單、退租申請書、出租住宅住戶管理規則等。

                      林口社會住宅招租之宣傳營銷

                      營建機關透過以下媒體營銷方式,將林口社會住宅招租的相關信息公開與宣傳,以期讓更多民眾知道、提升出租率:

                      1、記者會:辦理林口社會住宅之出租公告記者會、抽簽記者會等;

                      2、官方網頁:官方不動產信息平臺,新北市青年社會住宅;

                      3、影片制作:委托電視公司及臺灣物業管理學會制作林口社會住宅招租之宣傳影片。

                      林口社會住宅之物業管理計劃

                      營建機關未來擬透過公開招標的方式、將林口社會住宅之住戶生活服務與設施維護管理等工作委由專業的物業管理公司來執行。因此,臺灣物業管理學會于籌備期協助進行以下所需的物業管理規劃工作,以期能產出合理的物業管理廠商招標文件:(1)物業管理委外模式之選擇;(2)物業管理服務內容之界定;(3)物業管理人力之規劃與配置;(4)物業管理服務需求書之研擬。

                      物業管理之委外模式

                      林口社會住宅的規模相當大,所需各類物業管理服務的量相當大。在考量物業管理業界廠商的服務能量與質量、人力供給,及營建機關業務委外督導的效率與風險,學會建議營建機關從分包或統包、分區或不分區兩個面向來評估以下四種可能的物業管理委外模式之適用性:

                      1、不分區、分包:營建機關將四區所有的物業管理服務業務分類,并進行專業分包、分別委托給各類專業協力廠商(如公寓大廈管維護公司、保全公司、清潔公司、機電公司、電梯公司、消防公司、園藝公司、垃圾清運公司等),營建機關與各類協力廠商個別簽訂委任契約。

                      2、分區、分包:營建機關分別將四區的物業管理服務業務分類,并進行專業分包、分別委托給各類專業協力廠商,并與之個別簽訂委任契約。

                      3、不分區、統包:營建機關將四區所有的物業管理服務業務全部委托給單一物業管理公司。此單一物業管理公司可將其中幾項業務分別委托給其他專業協力廠商。營建機關與此單一物業管理公司個別簽訂委任契約。

                      4、分區、統包:營建機關將四區的物業管理服務業務分別委托給4家“物業管理公司”。此4家物業管理公司可將其中幾項業務分別委托給其他專業協力廠商。營建機關與此4家物業管理公司分別簽訂委任契約。

                      學會在與營建機關溝通討論和專家訪談后,對于林口社會住宅的物業管理模式,建議采用第四種“分區、統包”之物管公司委外模式。由營建機關將A、B、C、D四區之物業管理服務業務分別委托給4家物業管理公司。此模式可減少營建機關之人員編制與支出,又可監督4家物管公司就近服務住戶。如果其中一家物管公司出現重大問題,只需替換該家物管公司,可降低四區業務統包給一家物管公司的風險;對于物管公司而言,有利于發揮民營物業管理公司專業,并與不同區之物管公司良性競爭。

                      物業管理服務內容之界定

                      學會與營建機關經討論評估后,界定了未來物業管理公司于林口社會住宅的籌備期與營運期的物業管理服務內容。物業管理公司在籌備期應提供的服務內容有:

                      1、配合招租作業之進行,協助帶看屋、選屋、簽約、公證與點交等作業。

                      2、進行公共設施、物管設施的室內裝修。

                      3、進行物業管理系統的建置。

                      物業管理公司在“營運期”應提供的服務內容則有:

                      1、租賃管理:租金收繳與催繳、違約處置、出租管理、看屋服務、遷入簽約、遷出點交、空屋管理。

                      2、住戶生活管理:住戶生活管理、搬遷管理、住戶違規勸導、住戶違規扣分制度之執行。

                      3、生活服務與事務管理:住戶生活服務(來賓訪客接待、換證服務、住戶咨詢、代收郵件與物品等);社區事務管理(社區會議、公設預約、節慶活動、客訴)。

                      4、環境清潔管理:環境清潔、景觀植栽、垃圾處理、病媒蚊防治。

                      5、安全防災管理:門禁管制、巡守維護、駐衛保全管理服務、停車場管理服務、社區外圍安全服務、施工管理服務、搬運管理、緊急防災應變與演練、消防安全與公共安全檢查申報。

                      6、設施維修管理:機電設備之巡檢、定期維護保養與修繕服務,建筑結構體之巡檢、維護、與修繕工程。

                      7、居家修繕:住宅單元內衛浴設備、廚具設備、分離式空調設備、櫥柜設備、其他活動家具之修繕。

                      物業管理人力規劃

                      臺灣物業管理學會協助營建機關評估物業管理公司執行上述物業管理服務所需各類人力編制,以期估算出合理的物業管理服務費用與招標預算金額。學會為每一區規劃的常態性物管人力包含:(1)總干事與財務秘書、行政助理,以執行租賃管理、住戶生活管理、生活服務與事務管理;(2)清潔人力,以進行日常環境清潔與垃圾處理;(3)保全人力及駐點位置,以進行安全防災管理;(4)機電設備維修保養人力,以負責設施維修與居家修繕等物管服務。

                      以林口社會住宅C區為例(如圖4所示),學會配置總干事、副總干事各一名與行政助理5名,于物業管理辦公室;配置清潔人員7名,進行環境清潔服務;配置4個哨點共12位保全輪班,其中一哨駐點于防災中心,其余三哨為巡邏人員;配置一名駐點之機電設備維護人員,進行機電設備與家具設備之維修服務。


                    圖4  林口社會住宅C區各類物業管理人力之配置圖

                      物業管理服務需求說明書之研擬

                      營建機關在透過公開招標程序、遴選最適合的物業管理服務廠商時,需提供《物業管理服務需求說明書》,清楚載明得標物業管理公司所應提供的服務內容及預算金額等信息。臺灣物業管理學會協助研擬此《物業管理服務需求說明書》,其主要內容包含:

                      1、林口社會住宅基本資料。

                      2、各項物業管理服務內容:籌備期協助辦理事項;營運期行政、清潔、安全、機電維修、居家修繕等服務項目。

                      3、人力需求與人員工作時間。

                      4、履約規范說明:包含人員資格、契約執行期間繳交資料、物管服務評鑒內容與時間、交接與驗收、罰則項目與罰款。

                      5、履約期限與預算金額。

                      營運與物業管理財務收支概算

                      臺灣物業管理學會協助營建機關估算未來林口社會住宅開始營運后之每年財務收支(包含營運收入、物業管理支出),一方面有助于營建機關評估投資報酬率、回收年期,另一方面有助于訂定合理的物業管理服務公開招標預算金額。

                      租金收入

                      林口社會住宅的可能收入來源包含:住宅租金收入、商業設施租金收入、停車位租金三種類型。學會建議營建機關先訂定各類設施的租金收費標準,如元/(坪·月)或元/(位·月),再以70%~90%的出租率,估算每年的各類租金收入。

                      1、住宅租金收入:首先調查外圍住宅租金行情(每月每坪單價),再將一般戶之租金收費標準訂為外圍住宅租金行情的八折【約450元/(坪·月)】、優先戶則為外圍住宅租金行情之六四折【360元/(坪·月)】。以林口社會住宅C區為例,每月住宅租金收入約1,074萬元(638戶之二、三、四房型住宅單元,假設出租率為90%)。

                      2、店鋪租金收入:調查外圍店鋪租金行情(每月每坪單價),參考并訂定林口社會住宅店鋪租金收費標準【約1,000元/(坪·月)】。以林口社會住宅C區30個店鋪為例,每月店鋪租金收入約98萬元。

                      3、汽、機車位租金收入:調查外圍停車場租金行情(每月每個車位租金),訂定林口社會住宅之汽、機車位租金收費標準(汽車位2,500元/位,機車位免費)。以林口社會住宅C區為例,每月停車位租金收入約150萬元(汽車位860個,假設出租率為70%)。

                      物業管理成本支出

                      林口社會住宅的營運與物業管理成本有三大類:常態性物業管理服務費用、公共設施之水電費及居家修繕費用。以林口社會住宅C區為例,學會估算此區之物業管理成本如下:

                      1、常態性物業管理服務費用:約166萬元/月或55元/(坪·月)(包含人事費、行政庶務費、設備維護費、升降設備維護費、弱電與消防系統維護費、垃圾清運及清潔耗材費與年度定期支出分擔費);

                      2、公共設施之水電費:約26萬元/月或8元/(坪·月);

                      3、居家修繕費用:約8萬元/月或3元/(坪·月);

                      4、總計:約200萬元/月或66元/(坪·月)。

                      各類收益之提撥管理基金

                      未來營建機關將從林口社會住宅之住宅租金、店鋪租金收入中提撥作為“物業管理基金”,用以支付三類物業管理之費用。本學會建議以每區之常態性物業管理服務費、公共設施水電費、居家修繕費用為基礎,進一步訂定每月每坪之提撥管理基金計收標準,并建議訂在60元/(坪·月)~70元/(坪·月)之范圍內。以林口社會住宅C區為例,其常態性物業管理成本為66元/(坪·月)。學會建議將提撥管理基金計收標準訂在70元/(坪·月),則每月可從住宅及店鋪租金提撥的管理基金總計約203萬元/月。

                      財務收支分析結論

                      估算出每年之各類總收益后,扣除所提撥之管理基金,即為營建機關的年度凈收益,將用以支付其興建成本。另外,估算出“每年總提撥管理基金”與“每年物管總營運支出”后,可得知營建機關所提撥的管理基金是否足夠支付常態性之物業管理費用。以C區為例,學會對物業管理財務收支分析總結如下:

                      1、每年總租金收入:15,874萬元/年;

                      13,438萬元/年 (扣除提撥管理基金之凈收益)

                      2、每年總提撥管理基金:2,436萬元/年

                      3、每年物業管理總支出:2,400萬元/年

                      每年總提撥管理基金尚可償付常態性物業管理服務費、設施運轉費(水電費)、居家修繕耗材費(余36萬元/年)。惟未來若出租率若不如預期,則有可能出現每年總提撥管理基金不足以支付各類物業管理成本的狀況。

                      另外,未來林口社會住宅各區的建筑設施在其建筑生命周期期間,預計將會陸續發生結構體(屋頂、外墻等)重大整修建工程及機電設備之汰舊更新。此類長期修繕費用可能會相當可觀,目前的提撥管理基金結余將不足以支付長期修繕費用。營建機關應積極籌措財源,加以應對,以免未來建筑設施因預算不足、無力修繕,而導致屋況迅速老舊劣化。

                      結論

                      臺灣的物業管理公司一般擅長執行建筑物“營運期”的物業管理服務業務。透過林口社會住宅之案例可知,物業管理公司若也能掌握并熟知公部門興辦社會住宅時、在籌備期階段營運與物業管理規劃方面之專業服務需求(特別是社會住宅的招租計劃與作業,及社會住宅的物業管理計劃與物管服務廠商招標文件之研擬),將有助于物管公司拓展其他如租賃管理或專業物管顧問服務之業務類型。

                      (本文中林口社會住宅相關數據均來自臺灣官方統計及資料。

                      文中的貨幣單位均為新臺幣元,1坪約合3.3057平方米。)

                      注釋:

                      [1]根據臺灣地區住宅相關規定,社會住宅應提供至少30%以上比例出租給經濟或社會弱勢者。所謂經濟或社會弱勢者身份,系指下列規定之一者:(1)低收入戶或中低收入戶;(2)特殊境遇家庭;(3)育有未成年子女三人以上;(4)于安置教養機構或寄養家庭結束安置無法返家,未滿25歲;(5)65歲以上之老人;(6)受家庭暴力或性侵害之受害者及其子女;(7)身心障礙者;(8)感染人類免疫缺乏病毒者或罹患后天免疫缺乏癥候群者;(9)原住民;(10)災民;(11)游民;(12)其他經主管機關認定者。

                      作者為臺灣物業管理學會理事長,臺灣科技大學建筑系副教授。

                    (責任編輯:django)
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